OUTILS & CONSEILS22/12/2021

Tout savoir sur la VEFA et la VIR

La VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement)

Souvent appelée souvent vente sur plan, la VEFA est la vente d’un bien immobilier avant le démarrage des travaux de construction. La VEFA présente de nombreux avantages pour l’acquéreur, comme des frais de notaire réduits par rapport à l’immobilier ancien et le choix du logement dans un programme immobilier neuf. Le schéma d’une vente en VEFA et très précis et encadré. Une fois votre bien sélectionné, vous être en mesure de poser une option pour bloquer le logement choisi, le temps de votre réflexion pour une durée déterminée.

Vous réservez votre bien par la signature d’un contrat de réservation et le versement d’un dépôt de garantie venant en déduction du prix d’achat. Si vous choisissez de financer votre bien à crédit, vous devrez entamer les démarches auprès de votre banque ou d’un courtier en crédit immobilier. L’accord de la banque donne le feu vert pour le projet d’acte. Le dépôt de garantie est encaissé par le notaire ou restitué en cas de refus de financement de la banque. Les paiements se feront suivant l’échéancier valider la signature en fonction de l’avancement des travaux. Le dernier appel de fonds correspond à la livraison après visite du bien et signature du procès-verbal d’état des lieux.

Qu’est ce que la GFA ? (Garantie financière d’achèvement)

La garantie financière d’achèvement est une assurance obligatoire pour projets immobiliers destinés à l’habitation. C’est une garantie extrinsèque, qui garantit aux acquéreurs la livraison de leur logement VEFA, même en cas de défaillance ou de faillite du promoteur. C’est la banque en qualité de garant qui apportera les fonds nécessaires pour l’achèvement des travaux de construction du programme immobilier. La garantie ne concerne pas uniquement la structure de l’immeuble, mais également toutes les finitions prévues dans le logement neuf.

Les avantages de la VEFA

Une fiscalité plus attractive

  • Des frais de notaires réduits : dans le cadre d’une acquisition d’un logement ancien les frais de à notaire représente 7% à 8% du prix du bien contre 2% à 3% pour un logement neuf.
  • Exonération de la taxe foncière : Acquéreur ou investisseur il est possible de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière d’une durée comprise entre 2 à 7 ans. Les 2 critères d’éligibilité pour les services des impôts sont que le logement doit être neuf et répondre à la RT2012.
  • La loi Pinel : Ce dispositif permet la défiscalisation de l’investissement locatif dans l’immobilier neuf, offrant la possibilité au propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% calculée sur le prix d’achat d’un appartement neuf. Cette loi est reconduite dans les conditions actuelles jusqu’à fin 2022.

Un investissement sécurisé

  • La garantie de parfait achèvement : l’année suivant la réception, l’acquéreur est couvert pour tout dommage ou malfaçon. Le promoteur immobilier se doit de réaliser les réparations.
  • La garantie biennale ou de bon fonctionnement : les deux années suivant la réception, les dysfonctionnements constatés sur les éléments dissociables du bien (robinets, volets, éléments électriques…) doivent être corrigés par le promoteur.
  • La garantie décennale : elle complète pendant 10 ans la garantie biennale à partir de la date de réception. La garantie décennale porte sur la structure du bâti (les éléments indissociables du logement neuf) tels les murs et plafonds, les terrasses, le toit.
  • L’assurance dommages-ouvrage : obligatoirement souscrite par le promoteur, cette assurance permet d’assurer le financement des réparations liées à la garantie décennale avant le rendu d’une décision de justice statuant sur la responsabilité de chacun.

La VIR (Vente d’immeubles rénovés)

La VIR la vente d’immeubles rénovés est dans les grandes lignes l’équivalent de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) qui est appliqué dans le neuf.

Le vendeur d’un bien qui peut être à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnels s’engage auprès de l’acquéreur au travers d’un acte notarié a réalisé des travaux. La loi impose également aux vendeurs de fournir une garantie financière d’achèvement dit GFA donné par une banque ou une assurance. Cette GFA garantit à l’acquéreur en cas de faillite de l’entreprise que ces travaux seront menés jusqu’à leur terme. L’acquéreur lui devra donc régler des travaux après constatation de la réalisation par un architecte ou un maître d’œuvre et au fur et à mesure de leur avancement réel. Une fois les travaux achevés un PV de réception sera signé entre le vendeur et l’acquéreur.

L’intérêt contrairement à la VEFA l’acquéreur peut visiter un bien l’acheter et se rendre compte de l’exposition, de la vue, de l’environnement … Ensuite il ne s’occupe de rien. Le vendeur réalise et assure la maîtrise d’ouvrage et conserve la responsabilité jusqu’à la réception. 

Le budget travaux est validé en amont, le coût, les délais de réalisation et la qualité sont inscrits dans l’acte notarié. Sous le contrôle du notaire le vendeur devra fournir toutes les assurances utiles : la garantie biennale, décennale, la dommage ouvrage, la responsabilité civile et bien sûr la GFA.

En plus d’être très sécurisant pour l’acquéreur ce régime offre un avantage financier de taille. Le coût des travaux réalisé entre dans le calcul de l’impôt sur la plus-value. C’est à dire que pour le calcul de la plus-value sera pris en compte la valeur d’achat du bâti existant+ le budget travaux réalisés.

La Parahôtellerie

Le régime Parahôtellerie est souvent confondu avec le régime de la location meublée. La parahôtellerie est en réalité une activité à part entière.  Ce régime est caractérisé par la mise à disposition d’un logement meublé et de la fourniture de trois des quatre services suivants de manière professionnelle :

  • Le petit déjeuner
  • Le nettoyage régulier des locaux
  • La fourniture du linge de maison 
  • La réception de la clientèle

Contrairement à l’activité de location meublée, la parahôtellerie est présumée professionnelle. Les avantages sont multiples :

C’est une activité assujettie à la TVA. Une aubaine pour les acquéreurs de biens neufs car ils pourront obtenir le remboursement du crédit de TVA.

De nombreuses charges sont déductibles, tout comme l’activité de location meublée la parahôtellerie relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi toutes les charges engagées dans l’intérêt direct de l’activité est appuyé par les justificatifs sont des outils pour le calcul du résultat imposable.

Par ailleurs lorsque l’exploitant a considéré comme professionnel le déficit éventuellement généré cette activité est imputable sur son revenu global.

Une exonération d’impôt sur la fortune immobilière (sous conditions) pour les professionnels dont c’est l’activité principale. Les biens utilisés dans le cadre de cette activité sont exonérés d’impôt sur la fortune immobilière. Les modalités d’imposition à l’IFI dépendent de la nature de l’exploitant.  

Une exonération de plus-value après cinq ans d’activité en cas de cession du bien immobilier. La plus-value de cession relève du régime des plus-values professionnelles. Lorsque l’activité est exercée de manière professionnelle, la plus-value de cession peut être complètement exonérée d’impôts et de CSG-CRDS.

Pour bénéficier de cette exonération, l’activité doit être exercée depuis au moins cinq ans et les recettes annuelles des deux dernières années doivent être inférieures à 250 000€.